Definition und Bedeutung der Bruttogrundfläche

Die Bruttogrundfläche (BGF) ist ein wesentlicher Begriff in der Architektur, im Bauwesen sowie in der Immobilienwirtschaft und stellt eine grundlegende Größe für die Beurteilung und Bewertung von Gebäuden und Bauvorhaben dar. Sie bezeichnet die Summe aller Flächen eines Gebäudes, gemessen an den Außenkanten der Gebäudehülle, über alle Voll- und Teilebenen hinweg. Die BGF ist also inklusive der Flächen von Wänden, Stützen, Schächten und Treppenhäusern und berücksichtigt zudem die Grundfläche konstruktiver Gebäudeteile.

Diese Kennzahl ist in der Planungsphase eines Gebäudes von großer Bedeutung, da sie hilft, das Gesamtvolumen eines Bauvorhabens zu bestimmen, was wiederum für Kostenschätzungen und die Berechnung von Energiekennwerten notwendig ist. Bauherren, Architekten und Planer nutzen die BGF, um die Flächeneffizienz eines Entwurfs zu bewerten, die Raumaufteilung zu planen und Regulationen zu erfüllen, die auf die Fläche des Gebäudes Bezug nehmen, wie etwa Bauordnungen, die Festlegung von Gebäudeklassen oder die Bemessung von Abstandsflächen.

Die genaue Ermittlung der BGF ist daher ein entscheidender Schritt, um eine transparente und vergleichbare Grundlage für die Planung, Ausführung und Bewertung von baulichen Maßnahmen zu schaffen. In Deutschland ist die Berechnung der Bruttogrundfläche nach DIN 277 standardisiert, einer Norm, welche die Grundflächen- und Rauminhalte von Bauwerken definiert.

Berechnung und Komponenten der Bruttogrundfläche

Die Bruttogrundfläche setzt sich aus mehreren Teilflächen zusammen, die je nach Nutzungszweck des Gebäudes unterschiedlich kategorisiert werden. Die Hauptkomponenten der BGF sind:

• Die Nutzfläche, zu der Räume gehören, die dem direkten Zweck des Gebäudes dienen, wie Wohnräume, Büros oder Verkaufsflächen.

• Die Verkehrsfläche, welche Flächen für Wege, Treppen, Fahrstühle, Eingänge und Flure einschließt.

• Die Funktionsfläche, die Bereiche für technische Anlagen und Betriebseinrichtungen umfasst.

• Die Konstruktionsgrundfläche, die die Flächen für tragende und raumabschließende Bauteile wie Wände, Säulen und Pfeiler beinhaltet.

Für die Berechnung der BGF werden die Flächen aller Etagen eines Gebäudes ermittelt und aufsummiert. Dabei werden auch Dachschrägen, Balkone und Terrassen anteilig berücksichtigt. Für jeden Gebäudeteil, wie beispielsweise Anbauten oder separate Gebäudeteile, wird zunächst separat gerechnet, bevor alle Teilflächen zur gesamten BGF zusammengefasst werden. Diese umfassende Ermittlung bietet einen detaillierten Überblick über das Volumen eines Gebäudes und ist die Basis für weitere Berechnungen wie die Netto-Grundfläche (NGF), die nur die tatsächlich nutzbaren Flächen berücksichtigt.

Die Rolle der Bruttogrundfläche in der Immobilienbewertung und im Facility Management

In der Immobilienbewertung dient die BGF als grundlegende Kennzahl zur Einschätzung des Raumangebots und der damit verbundenen Vermarktungsmöglichkeiten. So wird anhand der BGF das Verhältnis von vermietbaren zu nicht vermietbaren Flächen ermittelt, was einen direkten Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit des Gebäudes hat. Diese Flächenkennzahl ist daher entscheidend, wenn es um die Ermittlung von Mietpreisen, die Verteilung von Betriebskosten oder die Planung von Umbaumaßnahmen geht. Je nachdem, wie effizient ein Gebäude in seiner Flächennutzung ist, kann die BGF eine höhere oder niedrigere Rentabilität anzeigen.

Im Facility Management wird die BGF genutzt, um Instandhaltungs- und Betriebskosten genau zuzuordnen. Größere BGF bedeutet in der Regel höhere Instandhaltungskosten. Daher ist es für Facility Manager wichtig, genaue Kenntnisse über die BGF zu haben, um angemessene Wartungspläne erstellen und Kosten präzise kalkulieren zu können.

Herausforderungen und Perspektiven im Umgang mit der Bruttogrundfläche

Die Ermittlung der Bruttogrundfläche stellt einige Herausforderungen dar, vor allem wenn es um komplexe Gebäudegeometrien oder historische Bauwerke geht, bei denen nachträgliche Änderungen die Erfassung erschweren. Digitale Technologien wie das Building Information Modeling (BIM) ermöglichen es heutzutage, bereits in der Entwurfsphase die BGF genau zu berechnen und dabei einen hohen Detaillierungsgrad zu erzielen. Darüber hinaus können mit BIM sämtliche Informationen rund um Flächenänderungen und -nutzungen über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes hinweg verwaltet werden.

Mit dem steigenden Fokus auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit spielt die Bruttogrundfläche auch eine Schlüsselrolle in der Bewertung des Energiebedarfs von Gebäuden. Eine optimierte BGF kann dazu beitragen, Heiz- und Kühlanforderungen zu verringern und so den Energieverbrauch zu senken. Zudem fordern zunehmend regulative Standards, dass Gebäude in ihrem Raumangebot flexibel sind und sich an wechselnde Nutzungsanforderungen anpassen können. In diesem Kontext wird die intelligente Planung der BGF, die zukünftige Veränderungen einbezieht, ein wesentlicher Bestandteil nachhaltiger Baupraktiken sein.

Zusammenfassend ist die Bruttogrundfläche ein umfassendes Maß zur Bewertung der Raum- und Flächeneffizienz von Immobilien. Ihre korrekte Erfassung ist für die Planung, den Bau, die Bewertung und das Management von Gebäuden unerlässlich und hilft, die Wirtschaftlichkeit von Immobilienprojekten sicherzustellen. Mit fortschreitenden technologischen Entwicklungen und umweltorientierten Baupraktiken wird die Bedeutung der BGF in der Zukunft weiter zunehmen.