Definition der Nettogrundfläche

Die Nettogrundfläche (NGF) stellt ein maßgebliches Konzept in der Immobilienbranche dar und definiert den Teil eines Gebäudes, der unmittelbar für die vorgesehenen Nutzungszwecke – wie Wohnen, Arbeiten, Handel oder Produktion – verfügbar ist. Im Gegensatz zur Bruttogrundfläche, welche die Gesamtfläche inklusive Wände, Stützen oder Treppenhäuser umschließt, bezieht sich die Nettogrundfläche ausschließlich auf die nutzbaren Bereiche und wird in Quadratmetern angegeben.

Berechnung der Nettogrundfläche

Die Errechnung der Nettogrundfläche orientiert sich an der DIN 277, einer Norm, die in Deutschland für die Flächenberechnung bei Hochbauten herangezogen wird. Die NGF umfasst verschiedene Kategorien von Flächen, die in die nachfolgenden Gruppen unterteilt werden:

• Hauptnutzfläche (HNF): Diese primär genutzten Flächen umfassen beispielsweise die Zimmer in Wohngebäuden, Büros in Verwaltungsgebäuden oder Verkaufsflächen in Einzelhandelseinrichtungen.

• Nebennutzfläche (NNF): Dabei handelt es sich um Zusatzflächen, die die Hauptnutzung unterstützen, etwa Lagerflächen, Wirtschaftsräume oder kleinere Werkstätten.

• Funktionsfläche (FF): In dieser Kategorie befinden sich Räumlichkeiten, die für den technischen Betrieb des Gebäudes erforderlich sind, z. B. Anlagenräume und Haustechnikzentralen.

• Verkehrsfläche (VF): Dies betrifft alle Bereiche innerhalb eines Gebäudes, die dem Personen- und Warenverkehr dienen, wie Gänge, Treppenhäuser, Fahrstuhlschächte sowie Eingangs- und Lobbybereiche.

Für die Berechnung werden die jeweiligen Flächen aufsummiert, wodurch eine Gesamtmenge der Nettogrundfläche entsteht, die für die unterschiedlichsten Zwecke herangezogen wird.

Relevanz im Immobiliensektor

Die Nettogrundfläche besitzt eine hohe Relevanz bei der Immobilienbewertung, da sie es erlaubt, die verfügbare Raummenge zu quantifizieren. Dies ist vor allem für Interessenten von Bedeutung, da auf der Basis der NGF Mietpreise kalkuliert und Nebenkosten verteilt werden. Ebenso ist die NGF ein wesentliches Kriterium bei Verkaufsgesprächen und für die Schätzung des Wertes einer Immobilie. Des Weiteren dient die Flächenbestimmung als Grundlage für die Erstellung von Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen sowie für die Planung von Heizungs-, Klima- und sonstigen technischen Anlagen.

Praktische Anwendung der Nettogrundfläche

In der architektonischen Planung und bei der Umnutzung von Bestandsgebäuden spielt die Nettogrundfläche eine bedeutende Rolle. Sie ermöglicht eine zielgerichtete Auslegung der Raumnutzung und beeinflusst somit die Architektur und die zukünftige Funktionseffizienz des Bauwerks. Im Facility Management ist die NGF ein Schlüsselparameter für die Instandhaltung, Verwaltung und optimierte Betriebsführung von Immobilien. Schließlich bildet sie eine entscheidende Grundlage für die Ermittlung angemessener Miet- und Kaufpreise und ist somit unverzichtbar für eine faire und transparente Geschäftsabwicklung auf dem Immobilienmarkt.

Zusammenfassend stellt die Nettogrundfläche eine essenzielle Metrik dar, die in fast allen Aspekten der Immobilienbranche von Bedeutung ist. Von der Planungsphase über die Umsetzung bis hin zur Vermarktung und dem täglichen Management ermöglicht die genaue Erfassung und Be